现在买房，尤其在是二三线城市买房，是侠之大者，为国接盘

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今天建行行长关于房地产的一番讲话一石激起千层浪，他的意思现在买房就像15年5000点买股票一样，是侠之大者为国接盘。

他之所以认为现在买房是高位接盘，主要是基于以下两个论据，第一：他认为在美国GDP仍然是我国的1.5倍的情况下，中国现在房地产市值不应该超过美国。（2017年美国的GDP为19.39万亿美元，占全球24%，而我国的GDP为12.24万亿美元，占全球15.2%。美国住房资产才30万亿美元，中国住房资产已经达到40万亿美元）

第二，他认为中国的房子已经盖的够多了。中国住房空置率比美国次贷危机时的10%，日本的13%高很多。

也就是说一方面中国的房产总值与GDP的比值不相称，高的有点离谱，价格有泡沫。另外住房空置率太高，说明供给已经过剩了。

最后他给出的药方是，大力发展租赁市场，要租房到建行，要存房到建行。很多人说田行长屁股决定脑袋，他是在为建行的租房业务打广告。我倒不认为是这样，而更倾向认为他是因为相信所以看见，因为相信所以布局。

其实如果房地产市场真的出现断崖般的下跌，出现断供潮的话，建行也会深受其害。因为单就按揭贷款的余额来看，建行是行业第一，2017年末的余额为4.2万亿。田行长显然没有唱衰地产的动机。

房价有没有泡沫，事前很难判断，虽然田行长说中国的房地产市值比美国高，但是也可以说中国的人口规模是美国4倍，人多地少，房地产市值比美国高正常。

至于空置率高也可以解释为我国尚未完成城市化，所以有一部分投机客囤房等待人口进一步流入来接盘。

房地产泡沫通常是伴随着借贷膨胀发生的。借贷膨胀的意思是，居民买房的杠杆很高，我国首套房的首付是三成，看上去不存在杠杆高的问题。但是首付一般也是家里六个钱包一起凑的。

但是还是与美国08年次贷危机时期不同。不知道大家有没有看过《大空头》这部电影，看了就知道什么叫高杠杆。美国次贷危机前的房地产，很多零首付。那些信贷中介帮着借款人造假套资金出来。

也就是让一些没有购房能力的人买了房，当房价上涨的时候，大家都开心。但是这是违背经济规律的，经济规律就是不是每个人都能买的起房，因为人的家庭背景，天赋，能力，努力程度都不相同。试图让人人都住的起房的政策违背了经济规律，注定一地鸡毛。

那么为什么在中国严格控制杠杆的情况下，房地产的投资收益率依然秒杀一切大类资产呢？这与美国的统计数据是不符的，根据美国的统计数据，持有房地产的长期投资收益仅仅能战胜通胀而已。

如果把投资房地产这件事放在一个大的框架下来看，98年房改以来，中国恰好发生了两件事：第一是，城市化，第二是大规模基建。

首先说城市化，城市化为什么会抬高房地产价格呢？首先我们借用 威廉·配第所说的一句话帮助我们理解：劳动是财富之父,土地是财富之母。在农业社会，土地的价值就是地租。并且储存财富的最佳方式也是买地，至少可以战胜通胀。

在工业社会，各行各业都集中在城市以及城市的周围，大规模的人口涌入城市，大家充分享受了分工以及知识积累带来的财富提升。这样整个城市的土地租金价格也会随着人口涌入而提升，从而土地价格也会随着租金的提升而提升，只要城市化还未完成，产业还在升级，房价就不会有大的下降。

第二个就是大规模的基建改善了土地的位置，进一步提升了土地的价值。我们都知道，通常地铁修到哪那里的房价就要涨，高铁修到哪，哪个城市的房价就要涨。

地铁或者高铁使得大幅提升了出行效率，这种时间的节省就要折现为价格体现在房价上。政府通过土地拍卖收回了一部分基建带来的好处，还有很大一部分被原住民，被提前买了房的人，被投机者分享了。所以我们的国父孙中山，很早就提出过涨价归公的政策，现在还有人说要二次土改，主要买房的人，尤其是投机房地产的人无偿的享受了城市化和大规模基建带来的好处造成了不公平。

另外为什么一线城市房价会高于二线城市？因为这里的人收入高，为什么这里的人收入高？因为这里的人知识水平普遍高。深圳就是一个典型的例子。

深圳靠的是科技，虽然有专利保护，但是还是有很多科技都是共用品，无法界定产权，无须支付费用，但掌握科技的人会取得收入，这些收入就会转移到深圳房价中。

为啥没有专利保障的科技知识的收入要进入地产，而不是其他生产要素？是因为地产是财富仓库吗？还是因为地产是很特殊的生产要素？特殊之处在哪里呢？因为地产看得见，摸得着，易变现、好传承、抗通胀、有租金。

打个比方公海的鱼没有界定产权，且被公海附近的人共有，鱼的一部分收益就会转移到鱼船鱼网上。只要附近的人能去捕鱼，鱼船鱼网就是好东西，就会涨价。鱼船鱼网就是财富。

另外这种非专利性质的知识，需要高科技的氛围配合，要聚在深圳这个地方才能享受这种氛围的，而房地产是不动产，直接与深圳这个地方牢牢地捆绑在一起。类似于想分享海南的阳光、海风、清新空气的收入的好处，最好的办法就是用海南的房子去捆绑了。

那么未来房产还有配置价值吗？根据西南财经大学中国家庭金融调查中心的数据，2017年中国二三线城市的住房空置率分别为22.2%和21.8%，远高于一线城市的16.8%。上面说过，美国08年次贷危机的时候空置率是10%。

另外，短期来看，无论是基建还是城市化的速度都放缓了，再加上经济内忧外患，企业一旦开启裁员，画面不敢想象。长期来看，生育率也下降的厉害，所以我大致同意田行长的说法，现在买房，尤其在是二三线城市买房，是侠之大者，为国接盘。

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